Что нужно знать при аренде коммерческой недвижимости

Непросто найти такие объекты, которые устроят по всем характеристикам, и чтобы оформление прошло гладко, и договор не содержал «подводных камней». Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы минимизировать эти риски.

Проверяйте полномочия

Договор подписывается только с уполномоченным лицом — собственником, представителем, субарендодателем. У представителя должна быть доверенность, в которой прямо указана в числе полномочий сдача в аренду именно этого объекта недвижимости. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на сайте ФНП.

Подтверждают вышеуказанное право:

• оригиналы правоустанавливающих документов;
• нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;
• свежие выписки из ЕГРН;
• выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП — они нужны, чтобы убедиться в том, что перед вами именно то лицо, которое представляется руководителем фирмы или самим ИП.

Если вам понравился сам объект, не следует действовать второпях. Запросите все необходимые документы и спокойно проверьте их. Имейте в виду, что обстановку цейтнота — «главное — договор подписать, а документы “донесем”», — обычно создают с мошенническими целями.

Проверьте проект договора

Нужно внимательно изучить проект договора. Но лучше привлечь профессионала, который специализируется именно на арендных отношениях.

После того как будет изучен каждый пункт, выпишите все формулировки, которые непонятны, противоречат друг другу, тем более закону. Все эти разногласия обсудите с арендодателем. Не подписывайте проект, в котором содержатся неприемлемые для вас положения, оспорить их будет сложно, иной раз — невозможно.

Обратите внимание на то, что аренда недвижимости на год и более подлежит регистрации в Росреестре. Также помните о том, что добросовестный арендатор обладает преимущественным правом аренды (ст. 621 ГК), то есть по истечении срока договора, арендодатель должен перезаключить его с вами. Проследите, чтобы в договоре не отменялось это правило.

Описание объекта аренды — существенное условие договора аренды. Оно должно быть максимально четким, с указанием не только адреса, но и ключевых характеристик (площадь, этаж, учетный номер и т.п.).

Убедитесь в том, что в проекте договора описано помещение, которое вам предлагают, которое устраивает вас и об аренде которого вы пытаетесь договориться. arenda-nezhilye.ru

Арендная плата. Что включено

Чтобы заманить клиента, арендодатель может указать в рекламе стоимость без учета, например, коммуналки. Раздел договора с условиями о цене должен быть ясен до буквы и цифры. Если, например, вы договариваетесь об плате за квадратные метры, то обязательно потребуйте копию кадастрового паспорта с указанием точной площади, чтобы не оплачивать лишние «квадраты», которых нет, или которые на самом деле есть, просто об их существовании умалчивают.

Арендодатель может «позабыть» предупредить об плате за общие помещения (коридорный коэффициент, который обычно делится между всеми арендаторами), а также о дополнительных взносах за:

• Уборку. Если вас не устраивает цена клининга, то откажитесь от него.
• Охрану. Особо рекомендуем уточнять, не понадобится ли изготавливать ключи, пульты для шлагбаума.
• Парковку. Лучше всего договориться о выделении конкретных парковочных мест, а не довольствоваться принципом «кто раньше встал».

Немаловажен момент внесения первого арендного платежа. Оценивайте свои возможности по переезду, чтобы не пришлось платить до «вселения». Также обратите внимание на то, что по закону арендная плата может повышаться не чаще раза в год, иные условия незаконны в силу прямого указания ст. 614 ГК.

Но нередко арендаторам предлагают договоры лишь на 11 месяцев, и по окончании просто «индексируют» стоимость. С этим ничего поделать нельзя.

Также обратите внимание на то, что арендодатель может перейти на другую систему налогообложения. Например, работал раньше на ОСНО, а потом перешел на УСН. Однако это не повод недоплачивать ему НДС, стороны не вправе в одностороннем порядке изменять сумму оплаты, согласованную в твердой сумме. Конечно, если вам попадется «золотой» арендодатель, который согласует условие об уменьшении арендной платы при переходе с ОСНО на УСН, то отказываться не стоит.

Рекомендуем:

Чугунный радиатор МС 140: технические характеристики и особенности монтажа 10 советов: как выбрать лучший твердотопливный котел для частного дома Двери Profil Doors Чебоксарские двери Как сделать печь для гаража из газового баллона? Ортопедические подушки при остеохондрозе шеи: сравнение и рейтинг Спальня на балконе Собираем электрощиток своими руками: пошаговая инструкция с фото и видео Какие неприхотливые растения посадить на даче? 7 советов по освещению прихожей